产城——短期机制创新

 

　　1、开发机制

 

　　政企合作的PPP模式是大势所趋。一方面因为产业地产的公共产品特征明显；另一方面，产业园区前期投入较大，PPP模式可以切实解决融资问题，而且也已经有了成功的案例和经验。

 

　　2、招商机制

 

　　资本招商是政府或园区提供“资本”类的服务。在整体政策环境下，政府更容易批准有相关开发经验的产业园区的企业，这类企业也更容易和政府要求优惠政策。

 

　　3、退出机制

 

　　未来的主要趋势是资产证券化。资产证券化帮助运营商快速回笼资金，降低重资产压力，形成规模复制。

 

产城——长期生态构建

 

　　园区细分与泛化

 

　　一方面是产业升级与社会分工细化的体现，另一方面是产业机会的体现，产业地产跟随产业的核心逻辑不变。如泛化来说：相对于传统产业地产以制造业为主，为企业提供研发与生产的空间，未来将产生不同类型的产业地产。

 

　　招商模式&孵化培育

 

　　我国现阶段的招商已转向龙头的企业；成功招商优秀的龙头企业的核心因素是我国的产业体系（结构、制度、人才等）逐步得以完善。而目前我国产业的核心优势确实已经转变：产业配套齐全、基础设施完善、有人才优势；政治环境稳定。

 

　　生态模式转换

 

　　产业地产从载体到平台，其核心是宏观政策层面要求经济从高速增长转向高质量增长，区域政府诉求从追求总量转向要求质量，产业地产也必将因此发生模式的转换。

 

小镇——短期曙光初现，长期尚待探索

 

　　现阶段特色小镇处于导入期和成长期之间，整体市场机会较多，但在新兴行业发展中整体业务模式尚不明确，仍需注重对风险的把控。就其发展趋势，短期来看，曙光初现；长期来看，尚待探索。

 

　　用地规范

 

　　政策明确特色小镇供地方式。土地确权以后，通过农村土地的三权（所有权、使用权、承包权）分立政策，允许以2%至3%的土地去建设设施农业、文旅及康养等业态。首次从国家顶层设计层面指出农村土地利用方式，也为特色小镇发展，提供规范的用地渠道。2018年8月，发改委发布的《建立特色小镇和特色小城镇高质量发展机制》中提出优化供地用地模式，合理安排建设用地指标，依法依规组织配置农业用地和生态用地，鼓励点状供地、混合供地和建筑复合利用。

 

　　政策调控

 

　　2018年特色小镇建设出现短暂退潮，其原因是特色小镇建设的两股力量，政府负债过高，房企融资困难。2018年《国家发展改革委办公厅关于建立特色小镇和特色小城镇高质量发展机制的通知》中要求至2018年9月，省一级发展改革委将第一批特色小镇推荐案例（2个以内）报送国家发改委，预计2018年底完成申报工作，2019年1月，完成最终的审核工作。

　　特色小镇的集聚能推动产业集聚，因此特色小镇的建设应与产业的发展相协调，满足当前产业发展的需求。但是超前的特色小镇建设会造成资源浪费，运营费用增加；而落后的特色小镇，并不能满足特色产业发展的需求。