近年来，国家对土地的调控力度不断加码，开发商拿地门槛进一步提高。无奈之下，许多开发商开始把目光投向工业用地，那么，工业用地的基本规则是什么？

 

　　首先来说说土地定价的问题。

 

　　对于工业用地出让最低价格，2006年国发31号文件及国土资源部最新颁发的《全国工业用地出让最低价标准》早做了明确规定：

 

　　全国工业用地必须采用招标、拍卖、挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准。

 

　　对少数地区确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，且土地前期开发由土地使用者自行完成的工业项目用地，最低可按对应《标准》的60%执行。

 

　　对使用未列入耕地后备资源且尚未确定土地使用权人（或承包经营权人）的国有沙地、裸土地、裸岩石砾地的工业项目用地，最低可按对应《标准》的30%执行。

 

　　分析2018年我国106个主要城市工业用地出让价格，排在前三名的城市是“深北上”，最高的深圳税后估算接近400万元/亩（如果不考虑政府返税），北京上海也都在250万元/左右。形成鲜明对比的是，最低的伊春、宜宾、鹤岗，税前才13-15万元/亩，税后也才约20万元/亩，如果计算政府返税的话，这些地方的工业用地只能用“白菜价”来形容了。

 

　　2009年，国土资源部对《全国工业用地出让最低价标准》实施政策进行了微调，对地方确定的优先发展产业且用地集约的工业项目，在土地出让时可按不低于对应《标准》的70%执行。

 

　　中西部地区确需使用土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围外的国有未利用地，且土地前期开发由土地使用者自行完成的工业项目用地，土地出让价格可按不低于对应《标准》的15%执行。

 

　　使用土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的国有未利用地，土地出让价格可按不低于对应《标准》的50%执行。

 

　　2012年，国土资源部又出台了《关于推进土地利用计划差别化管理的意见》，针对东部和中西部资源不平衡的现状，再次对出让低价进行了调整。中西部地区以农、林、牧、渔业产品初加工为主的工业项目用地出让价格下调19%~30%，未利用的工业用地下调幅度更可高达85%；东部地区工业项目用地出让价格上调30%。

 

　　2014年，国土资源部印发的《关于推进土地节约集约利用的指导意见》规定:“实行新增工业用地弹性出让年期制，重点推行工业用地长期租赁”。

 

　　政府鼓励地方政府实行国有土地租赁方式有偿使用，依法办理租赁国有建设用地使用权登记。经出租人同意，承租土地使用权可转租、转让或抵押。租赁期限届满，承租人享有优先承租权。租赁期限不得超过二十年。

 

　　对于工业用地先租赁再转让的，先签订不高于6年的租赁合同和用地履约协议，每年租金按不低于出让年期50年地价的2%确定，租赁期满达到约定条件的，签订剩余年限土地出让合同，将租赁土地转为出让。

 

　　出让工业用地时，根据生产经营需求，选择20、30或50年任一种使用年限签订土地出让合同，具体以各省实际情况为主，比如北京、上海、广东、河南等地，新增工业用地年限原则上都不超过20年。地价款按成交价结合相应年限系数计算确定，20年地价系数为0.5，30年为0.6。土地出让合同约定的使用期限届满，土地使用权人可在交付土地之日起50年年限内申请续期使用，重签合同。

 

　　建厂房、盖工厂......总之，这片地暂时就归你用了。

 

　　但如果你还打算在土地上做些文章，比如把廉价的工业用地转为高贵的商业用地，甚至是住宅用地......嘿嘿，恐怕你想多了。

 

　　当然，如果你各方面的关系都足够“硬”，那另当别论。

 

　　工业用地转商用，一般的流程是这样的：先写个变更用途的申请，然后报送到土地局，逐级上报到主管土地规划的副市长签字，然后拿着批复到规划部门办理规划变更，最后再和土地局重新签定土地出让合同或者变更土地合同，然后补交土地出让金。

 

　　但是现在变更土地用途没有特别充分的理由，一般是批不下来的。

 

　　因为国家现在对于城市规划管理的非常严，如果不合规定变性了，到时候规划审查的时候，所有签字的人都得受牵连，所以他们一般不会冒这个风险。

 

　　如果非要变性，最有可能的结局就是由政府收回土地使用权，变更土地规划用途重新挂牌出让，再将一定比例的出让金返还给原企业。

 

　　此外，在个别省份还可以有一种情况：把工业用地转成创新型产业用地。从目前来看，这种模式在理论上有一定的可行性，但创新型产业用地对产业的要求很高，不是随便编故事就能糊弄过去的，如果开发商想走这条路子，必须要联合有产业资源的优质企业一起来做。

 

　　当然，工业用地上是可以建员工宿舍的。

 

　　如果是为了方便职工上下班，在工业用地内建设的宿舍楼，这样的宿舍属于工业用地的生活服务设施；

 

　　按照国土资源部《关于发布和实施〈工业项目建设用地控制指标〉的通知》（即24号文），在供地文件和用地合中，应明确约定行政办公及生活服务设施用地所占比重，不得超过工业项目总用地面积的7%。

 

　　一般情况下，只要比例不超标，获得国土局和规划局的批准即可，建宿舍不需要在工业用地以外单独供地。

 

　　但是有一点要注意，因为土地性质为工业用地，不能建造成套住宅，所以建设的宿舍是拿不到土地证和房产证的，也不能对外销售。

 

　　顺便说一下，如果是在工业用地之外成片建设宿舍区，则要按照三类居住用地的有关标准进行规划建设，这种在申报宿舍用地策略的时候可是要考虑被驳回的可能。

 

　　如果出于某种原因，土地需要转让，需要缴纳哪些费用呢？

 

　　出让方：

 

　　1、营业税：单位和个人受让的土地使用权，以转让土地使用权取得的全部收入减去土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额，按照5%的税率缴纳营业税。

 

　　2、城市维护建设税和教育费附加：以上述营业税额为计税依据，分别按照5%(纳税人在县城、镇的)和3%的税率缴纳城市维护建设税和教育费附加。

 

　　3、土地增值税：以转让土地使用权取得的全部收入减去法定的扣除额后的余额为土地增值额，按照累进税率缴纳土地增值税。

 

　　法定的扣除额：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用;与转让房地产有关的税金等。

 

　　税率：增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%；增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。

 

　　为计算方便，可以通过速算公式计算：

 

　　土地增值税税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数

 

　　(0、5%、15%、35%分别对应30%、40%、50%、60%税率)。

 

　　当然，若税务机关发现以上数据不够真实，会要求对转让价格或扣除费用进行评估。

 

　　4、企业所得税：按25%的税率缴纳企业所得税。

 

　　5、印花税：按产权转移书据(合同)所载金额缴纳0.05%的印花税。

 

　　受让方：

 

　　1、城镇土地使用税：以纳税人实际占用的土地面积(平方米)为计税依据，按一定的税率（每个城市各不相同）按年缴纳。

 

　　2、印花税：按产权转移书据(合同)所载金额缴纳0.05%的印花税。

 

　　3、契税：土地使用权的转让，以成交价格为计税依据，以3%税率缴纳契税。