商场如战场，一着不慎满盘皆输。历经2018年地产寒冬洗牌，园区行业那尸横遍野的惨状更不禁让人联想起1800年前“白骨露於野，千里无鸡鸣”的三国时代。

 

　　21世纪初，园区开发商群雄并起，口号一个比一个猛。然而，到了以产业运营能力贴身肉搏的下半场，已有大批玩家因残酷竞争被迫消亡。而存活下来的头部企业三分天下之势日趋明显。在新经济周期新政频出的当下，产业园区作为我国区域经济发展的龙头，究竟发展如何？又正在经历着怎样的蜕变？

供需新格局

 

　　（一）供给层面：触底反弹后的供应回暖，园区建设地域差距明显

 

　　与写字楼、购物中心等传统业态不同，产业园区占地宽广，动辄十几、几十甚至上百平方公里的占地面积，工业用地作为产业园区发展的重要空间载体，其供给量对产业园区建设产生较大影响。

 

　　近10年来，我国工业用地供给经历了由供应过剩转向趋紧，再逐步平稳的过程。在2013-2015年，土地供应量连续3年下滑，伴随着产业地产投资热度升温，工业用地市场供应量在2016年实现触底反弹，到了2017-2018年，土地供应维持平稳攀升。工业用地供给面的改善为产业园区落地生根提供了充足的土壤空间，大量园区应势而起、遍地开花。

 

　　（二）需求层面：世界工厂确保基础需求，风口行业成增量新蓝海

 

　　从宏观需求来看，产业园区作为我国区域和城市制造业发展的承载主体，其需求直观体现在规模庞大的制造业。近年来受人口红利消退的影响，很多报道称中国世界工厂地位不保，传统制造业正在向越南、印尼、新加坡等东南亚地区转移，但从制造业规模和占GDP比重来看，中国世界工厂地位短期内难以撼动，制造业仍然是中国最大的行业。

 

　　从微观需求来看，企业投资园区热情高涨。当前市场中主要有以下四大玩家主体。传统产业地产类，以华夏幸福、张江高科、天安、联东等传统园区企业以及普洛斯、腾飞等外资企业为代表，其优势在于拥有较为成熟的盈利模式，能够提供全产业链服务，完善企业生态圈。

 

　　房企转型产业类，包括万科、碧桂园等企业近年来也动作频繁，凭借其雄厚的资金实力和优秀的资源整合能力在产业园区领域慢慢站稳了脚跟。

 

　　实体企业涉足，以海尔、格力等传统制造业为代表的企业，试图在主业之外寻求新的业务增长点，其优势在于拥有良好的产业资源，容易发挥产业集群优势。

成因新解析

 

　　（一）外生：国家政策导向与区域诉求助推园区供需浪潮

 

　　1、政府的强烈导向

 

　　产业园区数量激增、产业地产蓬勃发展，都是国家政策大旗指挥下的大势所趋。2017年，全国375家国家级经开区和高新区贡献了超过1/5（22.5%）的GDP，在巨大的经济效益驱动下，发展产业园区成为各地政府的头号工程。于是，中央地方联动各级产业扶持政策频发。国家层面，十三五规划、十九大中频频提及产业发展关键词。国家级新区、开发区以及自贸区等政策支持，让区域性建设热度不断蔓延。

 

　　国家发改委更是打破传统行政区域限制，明确支持“飞地经济”发展模式，张江长三角科技城、上海漕河泾新兴技术开发区海宁分区等共建园区平台应运而生。地方政府层面，相继出台了很多产业园区的扶持与优惠的政策。

 

　　2、区域的发展诉求

 

　　另一个重要原因来自于不同地区发展的多元化诉求。对于发达地区来说，土地财政无法持续，通过产业获取税收才能持续良性发展。对于欠发达地区而言，没有产业就无法聚集人气，人口无法导入，结果就是地方经济无活力。而贫困地区，则需要以自然资源为核心，建立新型的产业模式，带动区域发展。总体说来，区域经济增长、税收以及就业等多方诉求，一定程度上促成了产业园区繁荣发展。

 

　　（二）内沿：企业多元布局与迭代转型加速园区供需升级

 

　　在新经济周期下，房地产商顺应国家振兴实体经济的号召，发展产业园区、构造多元化的业务布局结构逐渐变成地产商拓展战略的核心策略。走在行业前端的大型企业开始了战略转型，大量住宅房地产企业纷纷投身到产业地产、园区开发、特色小镇、产业新城运营的市场中。

发展新路径

 

　　（一）园区空置泡沫之下，规模开发走向质量运营

 

　　空置率高是产业园区爆发式增长后存量资产难以消化所必然面临的结果。据相关数据显示，截至2014年，我国产业园区整体空置率高达43.2%，即便是在长江沿岸产业成熟的上海、苏州等地，园区空置率也超过10%，部分园区空置率超过20%。

 

　　紧跟政策步伐、一片叫好下的产业园区究竟为何建成后会遭遇滑铁卢？究其原因，主要有以下两个：

 

　　一是重资产开发，不管是政策东风鼓吹，还是拿地需求驱使，部分开发商转战园区继续沿用短平快、高周转的开发逻辑，通过快速建成-销售的模式赚取政策红利和土地增值溢价，可持续经营能力存疑；

 

　　二是轻产业发展，脱离了产业本身的产业园区面临配套不齐，服务不到位等诸多问题，导致入驻企业综合成本上升，进一步加速了园区空置。

 

　　（二）老旧存量更新改造，场景体验焕发新生活力

 

　　对于空置已久、陈年老旧的产业园区，改造更新将成为未来解决这一难题的利器。事实上，包括万科、恒大、佳兆业、中粮等在内的一大批知名房企，都在借助“工改工”类城市更新项目加快自身的转型升级，因为这类项目是最有效、成本低，实现从简单的“产销模式”向集开发、持有、运营于一体的“资管模式”转型的路径。

 

　　（三）从产业园区到新城，区域配套造就城市综合体

 

　　注重区域配套是产业新城的最大特点。以产城一体的模式，在工业物业、写字楼、住宅、商业配套与社会综合配套方面统筹兼顾，不仅提供基本的生产作业场所，还提供商务配套、生活配套等必要设施，形成12小时工作圈和24小时生活圈，进而满足入驻企业的多元化需求。未来提供完善配套的产业新城将成为主流，产业园区将不再仅仅停留在“产”的阶段，而是向着一种新型的“产城人”多级融合发展模式进化。