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产业园区地产鄙视链
发布时间:2019-11-13 浏览量:326
  有人的地方就有江湖,有圈子的地方就有鄙视链。

 
  但产业地产的鄙视链更复杂,不是一长条,而是一张纵横交错的网。
 
  在产业地产界,有两个非常非常有名的段子。
 
  第一个段子:玩住宅的是小学生,玩商业的是大学生,产业地产是研究生,产业服务是博士生。
 
  第二个段子:住宅地产吃肥肉,商业地产吃瘦肉,产业地产啃骨头,产业服务只能喝汤。
 
  虽然现实可能没有段子描述的那么夸张,但我们身处行业之中,确实能够真切感受到产业地产圈操作难度与薪酬待遇倒挂的窘境。
 
  在产业地产人的眼里,做住宅最简单,只要土地够“肥沃”,猪都能飞上天;而且对于住宅地产,房子卖完任务就算完成了,后续的工作全部推给物业公司即可;此外,项目容错率也高,只要地段合适,其他环节差一点也无伤大雅;就算万一项目失败,对于财大气粗的房产而言,虽然肉痛但也不至于伤筋动骨,擦干眼泪继续找下一块地就对了!
 
  相对于简单粗暴的住宅地产,商业地产对项目的地段、硬件设施、业态布局和招商策略等各方面的要求要高出很多,稍有不慎很容易翻车,而且,商业地产的销售只占一部分,更多的是要通过经营获取长期投资回报,所以项目风险也更大。
 
  但与住宅商业地产相比,产业地产怎一个难字了得。
 
  拿地难?产业地产拿地光有钱是不够的,还得和政府“讲故事”。同时政府还要看你的背景够不够大、产业资源够不够多、运营能力够不够强,反复比较、上会,最后再决定要不要把地“赏”给你.....
 
  开发难?产业地产开发周期极为漫长,期间需要与各式各样的政府部门沟通,还要接受各种各样合作方的监督,千丝万缕、错综复杂的关系剪不断理还乱;此外,产业地产非常吃政府关系,如果前任政府领导拍拍屁股走人了,很可能就会带来灭顶之灾。
 
  盈利难?产业地产大部分物业只能自用或做长线经营,对资本和后续服务要求很高;同时,销售和招商还要兼顾政府的要求,大企业还要政府点头。一方面要挣钱,一方面要满足政府要求,上限与底线之间,做整个开发和运营动作,包括各种费用控制,一不小心就挣不着钱了。
 
  但在薪资层面,鄙视链却呈现出了与之前完全相反的态势:有资深猎头直言:从住宅地产往商业、产业跳,那是从高往低跳;从产业地产往商业、住宅跳,那是去镀金。
 
  相比与又苦又累还不赚钱的产业地产,住宅地产有更强的“付薪”能力。《2018中国房地产薪酬数据报告》显示,在2017年中国上市房地产企业薪酬TOP20中,仅有华夏幸福和招商蛇口两大产业地产巨头上榜。其中,华夏幸福的人才战略本就是通过高额年薪从政府或同行中挖角,上榜在情理之中;而招商蛇口在深圳前海、蛇口、太子湾等地的土地资产是其“付薪”的保障。而其余产业地产类上市公司薪酬排名均处于榜单中下游,远低于房地产行业薪酬平均值,更不要说其他的中小产业地产企业了。
 
  有资深猎头讲到一个真实的案例,一个专业产业地产开发商的区域营销总跳到住宅地产企业,同样的能力,同样的工作内容,同样的时间段,年薪从60万一下子翻到了200万。
 
  看着同期进入住宅企业的朋友混得风生水起,而自己比别人干得多,薪资却差了好几节。于是许多产业地产人主动跳槽到住宅地产,产业地产人才流失率逐年攀升;一些处于瓶颈期、却不想更换行业的产业地产人也会采用“降职涨薪”的模式去住宅地产“镀金”,后面再从住宅镀金跳回产业,高薪和高职位就都有了。
 
  而和产业地产出身的人从低往高跳不同,住宅方面的人往出跳的时候,就会深刻感受到被产业地产支配的恐惧,产业地产提出的薪水会直接颠覆他们对自我的认知与薪酬的理解。
 
  就算同处产业地产行业内,大家也要分三六九等,比如政府的瞧不起民营的,市场型的瞧不起政策型的;上市的瞧不起没钱的,没钱的瞧不起借钱的;北上广深的瞧不起二三四五线的,南方的瞧不起北方的;市区的瞧不起郊区的,郊区的瞧不起旁边县里的;体制外的说体制内的装逼,体制内的嘲笑体制外的屌丝;配住宅的瞧不起纯办公的,商办瞧不起搞工业的,甚至都一样是科技园区,也非要用1.0、2.0、3.0分个高下。
 
  而回到“温暖”的组织中,各种鄙视链依然存在,而且很多还是互相看不上眼。运营的瞧不起物业的,招商的瞧不起运营的;做工程的瞧不起招商的,做规划的瞧不起做工程的;拿地的说做规划的纸上谈兵;做规划的说拿地的不长眼睛;财务问投融资的钱怎么还没到,投融资的说没有我你们搞个鬼....
 
  总之,产业地产的鄙视链,真是无处不在....