在地产行业，有一个玩笑之谈但接受程度颇高的句子，说的是：“玩住宅的是小学生，玩商业的是中学生，玩旅游地产的是大学生，玩产业地产的是研究生。”开发商产业人跳级后，在新的领域要想当行业排头兵难上加难。

 

　　倚天一出，谁与争锋，一纸禁令，万马齐喑。一个时代，终于落幕了。

 

　　北京曾经有过产业地产开发的黄金时代，尤其是北京申奥之后，一批中心城区的制造类企业外迁，外围郊县的产业地产市场甚为红火!

 

北京城市发展逻辑

 

　　一个城市的产业空间格局发展，有其经济逻辑和社会逻辑。北京产业地产的格局发展，受到了北京城市发展定位变迁的深远影响。

 

　　曾经，“强大的工业基地”是北京的“名片”。1958年，首钢“第一炉钢”炼出，同年，北京市委提出争取在5年内，把北京建设成为现代化工业基地的口号。然而，随着北京市户籍人口增长，以及污染、能耗和大量的外来人口聚集，城市的宜居性大不如昔。

 

　　1982年，北京修订城市总体规划时，不再提“工业基地”，这是新中国成立后北京第一次“转型”。转型之路并不容易，焦化厂、化工二厂等老工业，到上世纪90年代才通过迁徙、停产、转型等方式退出舞台。

 

　　1993年，北京城市定位为国家的政治、经济、文化中心，由于“经济中心”仍然保留，在城市发展中仍处于主导地位。经济快速发展导致北京积累了过多的一般性功能，首都人口过快增长，接连突破确定的1000万、1250万、1800万等人口控制目标。

 

　　意识到这一问题后，2004年新版规划出炉，“经济中心”被抹去，取而代之的是“国家首都、政治中心、文化中心、宜居城市”。然而，巨大的惯性让北京的“大城市病”越来越重，经济发展结构性矛盾突出，不符合首都城市功能定位的产业退出缓慢，人口不断聚集。

 

　　2014年2月26日，习近平考察北京提出“四个中心”，即全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心，北京再度面临着全新的城市格局重塑。在新定位的指引下，北京开始大力疏解非首都功能，腾退一般制造业、区域性市场和区域性物流功能，加快构建“高精尖”产业结构。
 

 

　　从50年代的单中心大工业城市，到80年代第一次转型，90年代重新定位，2004年弱化经济功能，2014年“四个中心”的提出，北京的城市发展定位经历了数次大的转变，最终形成了现在的产业格局。

 

　　千年以降，这座城市就不是以产兴城，而是首先服务于政治目的，这导致无论针对北京的任何政策出台，产业经济的次序都保证不了优先性——北京新的“四个中心”定位中，只剩下科创中心，而没有经济中心。加上这几年，对于居住用地的有效利用、有序疏解北京非首都功能才是北京政策的考虑核心，产业地产在这座城市赖以存活的“氧气”越来稀薄了。

 

大起大落的产业地产政策

 

　　产业地产是一个流动性受限的房地产细分市场，对政策极为敏感，其发展也随政策起落。

 

　　2010年到2017年，是北京产业地产幼稚而美好的时光：经营模式没有花样，就是盖房子卖给各种企业以及手里有钱的老板。

 

　　这个阶段是是允许销售的，按照480号文，5部门联审，走市长办公会，拿到销许就能销售。也是在这一阶段，北京郊区、环京地区出现了大量工业、科研立项的由民营企业开办的园区，北京出现了联东集团这样全国布局的北派产业地产企业，也走出不少去外埠开疆拓土的企业。

 

　　所谓的480号文在2010年出台，该政策要求，研发、工业项目，未经批准不得转让或销售，确需转让的，市住房城乡建设委会同发展改革、经济信息、规划、国土等相关部门审核通过后，报市政府审批。

 

　　而到了2018年，39号文横空出世，让产业地产的“自持时代”忽突而至。

 

　　这一政策的大背景是北京疏解非首都功能，构建高精尖经济结构。2018年1月4日，北京印发加快科技创新构建高精尖经济结构系列文件，系列文件包括十大产业发展政策，圈出了新一代信息技术、医药健康、节能环保、新材料、软件和信息服务业、集成电路产业、智能装备产业、新能源智能汽车产业、人工智能产业、科技服务业十大产业。

 

　　随后的1月12日，北京发布了对这些产业的用地支持政策，也就是被业内称为39号文的《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见(试行)》（下称意见）。

 

　　《意见》规定，园区开发企业可以建设并持有产业用房及其各项配套服务用房，出租给入园企业，但不得整体或分割销售，不得转让公司股权。

 

　　2019年5月23日，北京市住房和城乡建设委员会发布了两个文件，216号和217号。双文同至，被称为“史上最严产业地产政策”，这是继北京市自2010年开始逐渐收紧产业地产审批政策，宏观调整产业地产行业问题，提升北京产业发展结构之后的大势已定。

 

　　其实这两个文件之前2010年有过渡性文件，之前北京产业地产是可以有条件分割、销售、出让，包括股权转让，但是要走部委联审。2010年到2017年产业地产在北京虽然有政策约束，但还有空间可以走。2018年的39号文以及2019年的两个文件，把北京的产业地产传统做法及游戏规则改变了，这意味着，完全禁止工业用地上任何形式的销售，包括股权转让，都不允许了，售卖的大门被堵死，抗风险能力差的民营产业地产首当其冲。所以就有了很多行业朋友讲北京产业地产已死。

 

　　这讲起来一点不过分，毕竟产业地产如同房地产商一样，也是重资本投入的，尤其是在招商、后期运营消耗大量人财物。在产业地产如果没有很好的销售回现的模式下，仅靠市场补贴可能在这样环境下，产业地产在北京趋势已冷。

 

北京产业地产现状

 

　　政策的变化对产业地产运营商的影响是巨大的，和几年前的喧嚣繁华相比，北京产业地产市场上，民营园区力量式微，整体市场活力逐渐减弱，行业生态变化的背后，体现了北京产业地产政策变革对行业运营商的发展影响。

 

　　对国控园区来说，市场规则的变化不足以影响生死，但他们也有自己的烦恼，政府对产业的需求越来越高。但是对于民营园区来说，不允许分割销售切断了他们存活的空间。

 

　　北京物流地产的综合资产收益率只有4%左右，工业厂房有两三个点就不错了，办公项目的空租率又非常高，今年的退租率也高，地理位置不占优，产业地产单靠租金根本活不下去，有的产业项目扛不住资金压力，不得不脱手寻找买家。

 

　　从产品形态来看，厂房形态的园区去化相对容易，而办公、研发型的产品因同质化产品的供应量太大了，导致去化困难。世邦魏理仕的数据显示，2019年第一季度，受经济大环境影响，北京全市新租需求较疲软，预计未来全市空置率将会持续攀升，租金预计承压，整体新增需求仍然疲软，特别是乙级楼宇市场。

 

如何救活

 

　　放眼看全国其它地方，其它地方也面临城市更新，相比之下更具有一定改革的态势，对北京产业地产破局有一定的借鉴意义。

 

　　上海为产业项目的引入、升级、推出提供土地集约利用和投入产出强度的参考标准，深圳M0政策，从工业大类里分出产业化、产业链等等，给产业用地多了一种配套及服务的空间，物业除了自用以外，有30%配套用地可以进行分割销售，给产业地产商带来一定的获利和后面持续发展空间，可以看出各地政府对本地产业地产问题所出台的政策都趋于灵活。

 

　　救活北京产业地产的第一步就是要让园区运营商有发展空间，相对而言，除北京之外，其他城市的工业地政策都给了园区运营商相对的空间，尤其是民营运营商，有一定的腾挪空间，保持市场活力。

 

　　除了政策导向之外，中国产业地产经过40年的发展，真的到了一个关键节点。不管是监管倒逼，还是市场规律，产业地产正从“地产时代”进入“产业时代”。地方政府也由原来的“土地财政”向“产业财政”转变。同时，北京政策在全国范围内是个警示，一旦北京的调控风向吹向全国，这时候园区真真正正的竞争力就是自持运营能力。

 

　　政策的倒逼也促使产业园区的盈利模式、运营模式发生改变，从原先开发模式走向运营模式。园区运营者低价拿工业用地盖住宅打擦边球的好日子，真的可能一去不复返了，不能只关注用地政策，而是要细心研读产业政策。

 

　　北京政策可能放开，但是也可能被其它城市效仿，在政策没有放开的情况下，运营者也要转变思维，摒弃传统的开发模式，提高园区运营专业度，集中优势资源服务于园区产业的发展，在产业服务、资源积累、政策理解、供应商整合等方面将会有更深刻的理解，从而提高园区的核心竞争力。总之，先发有不适应的劣势，但是也有转变的优势，对北京园区运营者来说，在这场战争中，先活下来，再去不断提升自己的自持运营能力，这样不只能立足北京，也能披荆斩棘，麾向远方。