近日，《中国城市发展潜力排名：2019》发布，2019年北上广深稳居中长期发展潜力榜单前4名；二线城市中成都、南京、武汉、重庆、天津、杭州位居前十。

 

　　东部地区有32座城市进入前50名，长三角、珠三角地区表现尤其突出；东北地区有超八成城市位于200名之后。

 

　　百强城市以全国13％的土地，集聚50％的人口，创造73％的GDP，占全国商品住宅销量的62％。

 

　　据悉，该项研究历时一年多，对经典框架进行了细化与量化，在前期60多个指标、超过10万条数据基础上筛出27个指标、约5万条数据，以此建立多维度、多层次、可验证的城市发展潜力基本面+市场面评价模型，对全国除三沙市外的336个地级行政单元的发展潜力进行客观排名。

 

　　1、深北上广位居前四名

 

　　当前中国城镇化正步入城市群都市圈时代，房地产市场已进入总量平衡、区域分化的新发展阶段，房地产长效机制加快构建、“一城一策”推行，城市发展潜力差异巨大，城市与城市之间的差距越来越大，因此研究城市排名变得尤为重要。

 

　　本次排名主要根据GDP、城镇居民人均可支配收入、以及城市政治地位等，将全国337个地级及以上单位划分为一二三四城市，其中三沙市因公开数据缺失较多而不在本文榜单范围内。

 

　　一线城市：为北上广深4个，2018年GDP在2万亿元以上。

 

　　二线城市：为除一线城市外的直辖市、多数省会城市、计划单列市以及GDP大于7000亿元且城镇居民人均可支配收入大于4万元的少数发达地级市共35个。

 

　　三线城市：为少数弱小省会城市和GDP在2000亿元以上的其他地级单位共85个。

 

　　四线城市：为GDP在2000亿元以下的其余地级单位共213个。

 

　　深圳占据城市发展潜力榜首，北京、上海、广州紧随其后。

 

　　二线城市中，成都、南京、武汉、重庆、天津、杭州位列前10名；郑州、长沙、西安、济南、合肥等省会城市，厦门、青岛等计划单列市，苏州、东莞、佛山等发达地级市进入前20名。

 

　　除直辖市、省会城市和计划单列市外，前50名其余地级市大多分布在长三角、珠三角地区，其中长三角城市群8个，珠三角城市群4个，海西城市群、山东半岛城市群各2个。东北地区有30座城市位列200名之后，占本区域地级单位个数的83.3%，发展潜力总体靠后。

 

　　以中心城市为引领的都市圈城市群更具生产效率，更节约土地、能源，是支撑中国经济高质量发展的主要平台，是中国当前以及未来发展的重点。

 

　　2019年发展潜力百强城市中有96个位于19大城市群，有54个位于24个千万级大都市圈。预计到2030年，中国2亿新增城镇人口的约80％将分布在19个城市群，其中约60％将分布在长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝、中原、山东半岛等七大城市群。

 

　　在都市圈层面， 24个1000万人以上的大都市圈以6.7%的土地集聚33%的人口创造约54%的GDP，其中上海、北京、深莞惠、广佛肇等都市圈发展潜力明显居前。根据有关城市群规划及相关地方规划，当前中国有上海、北京、广佛肇、杭州、深莞惠等10个2000万人以上的大都市圈，有重庆、青岛、厦泉漳等14个1000万-2000万人大都市圈。

 

　　从人均生产效率看，分规模人均创造GDP呈现规模从大到小的递减现象；1000万人以上的城市人均创造14万元的GDP，是100-300万人城市的2.1倍，是20万人以下城市的约5倍。在城市群层面，19个城市群的核心在于京津冀、长三角、珠三角、长江中游、成渝等5个城市群。

 

　　2、人随产业走 产业布局决定区位

 

　　其一，房地产长期看人口，人口决定需求。人口是一切经济社会活动的基础，更是房地产市场发展的根本支撑。人口迁移的根本动力在于实际收入和生活水准差距，一般规律是人随产业走、人往高处走。

 

　　其二，产业决定城市兴衰，产业兴则城市兴，产业聚则人口聚。

 

　　其三，区位决定产业布局，规模经济和交通成本决定区位。企业产业布局以最大化利润为目标，区位选择至关重要。但区位因素并非一成不变的，随着规模经济和交通成本等因素变化。

 

　　从全球看，约60％的经济总量集中在沿海100公里范围内。高端制造和高端服务业聚集在核心大城市，主要是因为规模经济带来的成本下降和效率提高。

 

　　从人口流向来看，人口持续向一二线大城市流入，三线城市全域流入流出基本平衡，四线城市持续流出。

 

　　其中，深圳、广州、杭州常住人口大幅增长，西安、成都、长沙等中西部核心城市日益崛起，北京、上海、天津、苏州、无锡等东部城市人口增长明显放缓。

 

　　在过去的20年，城市的人口集聚格局发生深刻变化：除京沪从2013年开始主动控人外，其他城市近期多在“抢人”、但成效各异。2015-2018年，常住人口年均增量最大的前五个城市为深圳、广州、杭州、长沙、西安，分别年均增加55、47、26、24、23万，深圳的招揽人才计划和包容的环境，吸引了不少年轻人。