一个都市的兴衰，主要因素是其产业发展所带来的经济趋势，和因产业需求而被吸引的人口流动，以及针对产业和人口而配置的城市空间品质，这就是城市兴盛和衰败的三大要素。

 

　　不难看出，这三大要素都离不开产业，经济是因为有产业创造价值，人口是因为有产业可以谋生，空间是产业和人口的载体，体现为生活和工作的便利性。

 

　　当前，促进产业结构调整，转变经济增长方式，提升自主创新能力是我国实现经济持续、健康和稳定发展的必然命题，也是我国城市化建设的核心内容。

 

　　在新的时代背景下，我国产业园区的未来发展，要适应我国城市化建设的要求，认清园区发展方向和趋势是做好城市长远发展规划必不可少的一环。

 

　　产业园区与房地产开发不同的算账方式

 

　　中国产业地产发展到今天面临着痛苦和迷惑，体制回归所造成的“公权力魔咒”是全国产业园区出现各类问题的根源——改革开放40年之后，产业园区走了一个大的历史轮回，失去了活力和激情，回到了平庸。大干快上大行其道，共生循环失落不彰，如果没有从最顶层设计的改良，这些疾病依然是无法彻底根治的。

 

　　传统的产业地产从房地产开发角度，仅算会计账的园区财务模型，在当前的政经、金融条件约束下一定会导向急功近利的做法，而做孵化器、特色小镇、产业园区乃至整个新城镇建设，都必须重新建立起一个全新的“平衡经济”模型框架，将产业聚集帐、地域禀赋帐、历史文化账、人才供应账一起放进去算，并做到“投资平衡、服务赢利”的结构，才能真正让这个行业长治久安。

 

　　房地产转型产业地产必须要迈过去的坎儿

 

　　对于转型产业地产的传统房企其实一直感觉都很纠结。

 

　　它们有时候就像一夜之间腰缠万贯的暴发户，觉得有钱能使磨推鬼，只要资金、团队、地块到位了，产业园区无非就是换了一个名字和概念的房地产项目嘛，有一千种方法让客户买单。园区中国也接过不少传统房企来咨询产业地产业务的，开口就是收益率能给我做到多少？去化率能给我做到多少？哪些产业地产项目案例可以直接Copy过来？挂掉电话之后，总觉得哭笑不得，心理阴影面积扩大不少。

 

　　欲戴王冠，必承其重。

 

　　面对由俭入奢易，由奢入俭难，习惯了高利润率的商住地产开发商，产业地产面临致命的问题就都暴露出来了，一个是“路径依赖”，这似乎是一个怪圈，也是一条不归路，产业地产的转型只会让这种依赖暴露得更严重、更难堪。

 

　　另外一个问题就是“东施效颦”，有的要学华夏模式，有的要学张江模式，有的要学中关村模式，更有的直接就要学新加坡裕廊模式或美国硅谷模式。殊不知，这些模式无不天时地利人和的特殊性，而门外汉盲目仿效却没有从自身的产业，区域和地块的需求与特点出发，结果只能是东施效颦，邯郸学步，最终在急功近利和投机取巧中迷失了自己。

 

　　产业地产或许是下一个投资风口，但不是每个企业都具有能力来做。产业地产的思维不再是传统的地产思维，这是从传统地产领域转入产业地产最难的一个坎儿；而即使迈过这道坎，如何平衡产业地产团队和传统业务团队的长短期利益冲突，如何从服务购房者到服务企业客户，如何从销售住宅、商铺到规划运营一座产业新城，各类颠覆性的课题都会摆到台前。

 

　　产业地产转型升级，就是在构建产业发展系统

 

　　怎么判断一个房企是否有优势转型产业地产？企业自身的资源禀赋、实业经验、股东背景、产业思维以及原有住宅商业产品已经确立的优势都非常重要。

 

　　但这些仅仅是充分条件而非必要条件，必要条件是什么？是房企要确立产业地产在自己原有主业框架下的位置，以及如何平衡、整合这些不同业务，创造出更具合力的发展模式和趋向，换句话说产业地产的开发建设更依赖于企业的内部运营能力，而不仅仅是过去基于项目开发的外部资源整合。

 

　　这里的运营能力体现为项目产业落地且实际有效地促进产业发展，即一个产业地产项目在建设之初，除了地产开发的流程以外，更重要的是如何通过运营能力来构建产业发展系统。

 

　　产业发展系统需要在产业选择、技术协同、规模定制、政企合作与资本聚合等五个方面要同步开展相应的工作，唯有如此才能形成系统，真实有效地让产业落地并促进产业发展。而这些运营工作又具有一定的专业性，不是普通的地产企业和外包服务机构能够完成的，因此需要产业地产开发企业投入一定的人力和资金，深入到具体行业领域去逐渐建立这个产业发展系统，虽然在初期这个系统难见成效，但这就和技术研发一样，一但形成系统，就能够产生巨大的作用。

 

　　过去产业地产对于房地产转型企业来说可能是一个新的勾地块的理由，或者调控和市场低谷中临时抱佛脚的急救措施，但对于真正致力于产业地产开发的企业来说，这无易于缘木求鱼，挂羊头卖狗肉的事情毕竟是不可持续的。

 

　　科技，驱动园区经济的都市化回归

 

　　随着现代服务业的迅猛发展，产业地产不应局限于城市主城区以外的开发区或者是相对偏远的郊县，而更应关注城市主城区中的楼宇和传统的商业物业空间。或者我们将园区看作促进产业发展的一种经济形式，那么园区经济其实就正在经历着都市化回归的这么一个过程。

 

　　所谓园区经济的都市化回归，指的是服务性产业，以及部分生产性产业，将直接落户到城市中心的楼宇或者过去只用来展示销售的商业空间。那么有哪些产业可以直接落户到这类物业中呢？比如健康产业中的生物医药、健康管理；比如食品产业中的中央厨房和配送仓库；

 

　　再比如娱乐产业中的大部分后期制作和场馆体验。甚至未来我们设想随着5G技术的发展，桌面机床结合3D打印的柔性制造的普及，现在的一些轻工民用产业，比如特殊材料的服装鞋帽定制，家居智能化定制和改造，以及绝大部分的电子产品的模块化DIY组装，都可以放到楼宇或商业体里面。而且现在的固定办公，也会随着5G技术的发展，穿戴式设备和智能汽车的普及而逐渐转向移动办公，甚至是毫无空间约束的“自由移动办公”。试想一下，如果人类能够在解放双手的情况下，在任何地方随时以即时视频的速度链接到其他人，并可以在一起协同工作，那固定办公还有什么意义呢？

 

　　当所有人都在以产业的名义去城市边缘拿地做开发的时候，城市中心的那些存量楼宇和商业物业，将会在某一个时间节点上焕发出绚烂夺目的光彩，但这并不是一蹴而就的事情，往往准备的越早，就越能掌握主动和先机！