中国产业地产与区域开发建设运营，从改革开放深圳特区诞生之初起，就已打下了深刻的政府的烙印。政府主导模式的优点是不言而喻的，庞大的产业资源倾斜、管理层的政策推动、巨额的资金输入，都赋予了开发区可观的经济扶持力量。

 

　　可当地政府强而有力的指令性调控，导致促进产业发展与实际盈利能力越来越脱节，一定程度上适得其反。而不少这类产业地产，更是由于早期在规划上缺乏远见，其产业扶持的积极性并不高，因此后劲乏力的问题已逐渐暴露出来。

 

政府主导模式的优势

 

　　一、产业资源扶持优势

 

　　政府主导的最大的优势莫过于资源聚拢能力。区域开发受益于政府集中统一、高权威性的指挥。苏州工业区、浦东新区等在一无所有的成立之初，就能得到政府连续不断的国内外庞大优质资源输入，为区域开发积蓄了雄厚的发展基础与资金实力。

 

　　二、政府直接下发政策优势

 

　　无论城市亦或园区，在品牌宣传、招商引资时，一大着眼点就是说明自己能为企业带来的政策优势。当地政府的支持政策、税收优惠、招商公信力等条件，为区域产业导入提供了开发公司所不具备的独特优势，更在一定程度上避免了企业办理手续来回申请的时间。

 

　　三、政府能忍受短期不盈利

 

　　不少企业以生死线鞭策着自己快速赚钱。在卖房与产业之间犹豫不定，进两步退一步。而当地政府充裕的资源使其不必过分为迅速盈利困扰，虽然目前部分也在走圈地卖房路数，可毕竟有放长线，钓大鱼的经济基础。在此条件之下，当地政府还是能够果断遏制住某些急功近利的运营模式。

 

政府主导模式的劣势

 

　　一、区域开发与实际脱节

 

　　单论中国区域开发的面积与GDP增长能力，只怕世界上无人能出其右。当地政府以整体策划、统一规划、全局统筹、分步实施的建设方式，为区域注入了全新活力。该模式下主导的区域开发，虽然客观上取得了不错的成绩，但是规划是与市场严重脱节的，区域开发设施并没能得到完善利用。究其原因，还是区域开发始终处在简单追求数量与表面的高大尚，至于建设开发完成之后如何运营，保证自己投入开发的每一块地都能得到高效的利用。

 

　　二、商业模式未能打通

 

　　政府的固定资产投资额，主要用于区域开发与产业地产相关建筑设施和住宅投资。可地区有限的财力是无法支撑高强度区域开发的，必然走上通过各种形式负债来填补巨额资金缺口的道路。如何有效解决区域开发资金链的后遗症成为了当务之急。其中一种方式是圈地卖房。从此角度而言，2018年初各地城市掀起的“抢人大战”与“抢房大战”，就是在变相依靠卖住宅回笼资金。但圈地卖房的模式在土地宏观调控、“房住不炒”的约束下，可行性越来越小。

 

　　三、行政缺乏效率

 

　　追求部门数量、内部层床叠加、难以有效协调、工资不上不下、以稳定为核心、行政效率低下、反复无常地打乱既定计划，基本是国有企业要克服的通病，区域开发也在其列。表面上看，管委会具有政府管理职能和相关的经济管理权限，为企业入驻、发展提供相关服务。可实际上，管委会地位界定似乎并没那么明确，作为行政主体，资格有所欠缺。身份权责的不清晰完全可能引来管理的混乱。

 

　　来源：产业园区智库